Kattelus & Ruokola - Takaisin etusivulle

KOSTEUSVAURIOT JA KIINTEISTÖRIIDAT

Eri asumismuotojen kaupat on säädelty asunto-osakkeiden osalta asuntokauppa-
laissa ja omakotitalojen (kiinteistöjen) osalta maakaaressa. Pääasiassa virhevastuukysymykset on säännelty suunnilleen samalla tavalla, mutta keskeisenä erona on myyjän vastuuaika ns. salaisesta virheestä (sellainen virhe, josta kumpikaan osapuoli ei ole kaupantekohetkellä ollut tietoinen). Kiinteistökaupassa vastuuaika on viisi (5) vuotta ja asunto-osakkeen kaupassa kaksi (2) vuotta. Lisäksi asunto-osake yhtiössä vastuu saattaa useissa tapauksissa olla myös nimenomaan asunto-osakeyhtiöllä (esim. kiinteät rakennelmat, putkistot, vesikatto ym.). Yleensä vakavimmat virheet liittyvät eri syistä johtuviin kosteusvaurioihin. Usein kyseessä on rakennusvirheestä johtuva vika, minkä korvaaminen on tavallisesti suljettu pois kotivakuutuksen piiristä. Äkillisestä syystä johtuvat virheet kotivakuutus normaalisti kattaa (esim. äkillinen putkivuoto, joka ei johdu asennusvirheestä).

Jos kaupan kohteessa havaitaan kaupanteon jälkeen virhe, on ensiarvoisen tärkeätä dokumentoida virhe mahdollisimman hyvin ja antaa myös toiselle osapuolelle mahdollisuus tutustua tilanteeseen. Lukuun ottamatta aivan erityisen kiireellisiä korjauksia (vesivuodot ym. vastaavat) vastapuolelle tulee antaa mahdollisuus ennen korjauksen toteuttamista perehtyä vaurioon, jotta myyjä voi esittää käsityksensä mahdollisesta virheestä ja sen korjauksen toteuttamistavasta. Muussa tapauksessa saattaa syntyä suuria näyttövaikeuksia, jos asiassa joudutaan oikeudenkäyntiin.

Lisäksi on huomattava, että vaikka edellä mainitut määräajat (5 ja 2 vuotta) ovat varsin pitkiä, tulee ostajan reklamoida virheestä huomattavan paljon nopeammin
sillä uhalla, että oikeus hyvitykseen (hinnanalennus, vahingonkorvaus) taikka kaupan purkamiseen saattaa olla menetetty. Kuluttajavalituslautakunta on katsonut eräissä ratkaisuissa, että reklamaatio myyjälle tulisi tehdä viimeistään 4-5 kuukauden kuluessa siitä, kun virhe on havaittu. Asiassa ei siten tule jäädä odottamaan em. vuosimääräaikoja. Tämän vuoksi onkin suositeltavaa kääntyä asiassa mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisen jälkeen asianajajan puoleen, jotta mm. kirjallinen reklamaatio tulee tehtyä asianmukaisesti. Tuossa vaiheessa voidaan myös harkita mahdollisen rakennusalan ammattilaisen lausunnon hankkimista.

Mahdollisia seuraamuksia virhetapauksissa ovat hinnanalennus tai vahingonkorvaus. Äärimmäisissä tilanteissa myös kaupan purkaminen on mahdollista. Hinnanalennuksen määristä syntyy usein erimielisyyksiä, koska esimerkiksi korjaukset toisaalta parantavat kohdetta, kun vanhoja materiaaleja korvataan täysin uusilla. Tällaista tason parantumista myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen korvaamaan. Yleisenä sääntönä onkin, että ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, minkä määrän lähtökohtana on virheen korjaamisesta aiheutuvien kulujen määrä vähennettynä mahdollisella tason korottumisella. Ostajalle saattaa syntyä myös erilaisia muita kuluja kohteen virheen vuoksi (esimerkiksi vuokrakulut korjausaikana, arviointikulut jne.), joista myyjä saattaa tietyin edellytyksin joutua vastaamaan vahingon-korvauksena. Toisaalta kaikkia aivan vähäisenä pidettäviä virheitä myyjä ei ole käytetyn asunnon kaupassa velvollinen korvaamaan. Jonkinlaisena ”kipukynnyksenä” oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on pidetty noin 3-4 %:n korjauskustannuksia kauppahinnasta laskettuna eli yleensä katsotaan, että virheen tulee olla sellainen, että sillä olisi ollut vaikutusta kauppahintaan, jos se olisi ollut jo etukäteen tiedossa.
Kaupanpurkutilanteisiin liittyy usein myös muita vaatimuksia, kuten esimerkiksi korvaus kiinteistön kunnostamisesta, jotka jäävät purkutapauksessa myyjän hyödyksi. Toisaalta myyjällä saattaa purkutilanteessa olla oikeus ns. asumishyödyn korvaukseen, jos asuminen on jatkunut pitkään ennen kaupan purkamista. Ostaja on myös velvollinen korvaamaan esimerkiksi mahdollisesti puretut rakennukset taikka mahdollisesti aiheutetut vauriot.

Toimistomme asianajajilla on vuosien kokemus kiinteistö- ja asuntokauppariidoista sekä myyjien että ostajien avustajina. Lisäksi meillä on hyvät yhteydet rakennusalan ammattilaisiin (mm. kauppakamarin hyväksymät tavarantarkastajat). Lisäksi toimimme Suomen omakotiliiton lakineuvojina kaikkiin asumiseen liittyvissä kysymyksissä.

Asunto- ja kiinteistökauppariidat käsitellään ensiasteena käräjäoikeudessa, minkä tuomiosta on mahdollisuus valittaa hovioikeuteen. Jatkovalitus korkeimmalle oikeudelle edellyttää valituslupaa. Myös kuluttajavalituslautakunta antaa ratkaisusuosituksia asunto- ja kiinteistökauppariidoissa, vaikka molemmat osapuolet olisivat yksityishenkilöitä. Yleensä oikeusturvavakuutus kattaa ko. kauppoihin liittyvät riitaisuudet, jos kysymys on vakituisesta asunnosta taikka omassa käytössä olevasta vapaa-ajan asunnosta.

Takaisin palveluihin


Asianajotoimisto Kattelus, Ruokola & Mukkala Oy
Kalevankatu 6-8 III krs, 60100 Seinäjoki | Puh. (06) 429 7000, fax (06) 429 7034

© Asianajotoimisto Kattelus, Ruokola & Mukkala Oy